Adding missing middle housing and simplifying regulations in low density neighbourhoods

At the Public Hearing on September 14th, Council approved changes to add multiplexes as a new option and to simplify regulations for all new housing in low density areas.

To review the agenda and materials, view the staff presentation, watch the video or read the minutes from the Public Hearing, click here. For convenience, key documents include:

• Referral Report (July 25th, 2023)
• Draft Zoning and Development By-law (R1-1 District Schedule begins on page 12)
• Presentation
• Video
• Minutes

Thank you to everyone who participated in the process to date, including by engaging with the online materials and survey, attending an in-person session, submitting comments and questions to staff or taking part in the public hearing.

Next Steps

Before applications can be submitted to build a multiplex or other options under the new regulations, Council must enact the new by-laws, including the new R1-1 District Schedule and a mid-October date continues to be targeted. The enactment date will also be the deadline for applications made under the old RS regulations; complete applications received by that date will continue to be processed under those previous regulations following enactment. Details will be posted on this page when an enactment date is scheduled.

In the interim, we will be making internal preparations and offering opportunities for those interested in building a multiplex under the new regulations to book a 30 minute 1:1 meeting (enquiry session) with staff. Details on available times and how to book will posted on this page in the near future. It is strongly recommended that those intending to submit a multiplex application take advantage of a meeting opportunity with staff before proceeding.

Questions about the regulations can continue to be sent to multiplexes@vancouver.ca. Please note that while training and other preparations to begin accepting applications are underway, staff do not have capacity to answer detailed questions about the eligibility of specific sites for the multiplex option. Those interested in eligibility are encouraged to review the Referral Report, including the description of eligibility requirements on page 7, the summary of multiplex regulations on page 1 of Appendix J, or sign up for an enquiry session meeting with staff. New and updated supporting materials and website content are being prepared, including a new R1-1- How-To Guide that will include a summary of eligibility requirements for the multiplex option.

In support of the consideration of the zoning changes at the Public Hearing Scheduled for September 14th, staff have prepared additional graphic materials to assist Council and the public with understanding of potential unit layouts and context in neighbourhoods. The graphics reflect the same building scale and regulations proposed in the July referral report.

The additional graphics include a block model, streetscape illustrations, and a project cross-section. A link to a gallery of the new supporting illustrations is available (link). Two videos have also been prepared to show:

• A fly-over of a entire block that includes multiplex and other housing options (link).
• A walk through of the interior of two units within a multiplex project (see below).

The animation below is a walkthrough of two units inside a multiplex. The units are stacked on top of each other as shown in the multiplex images above.

Walkthrough Instructions: By clicking on the circles and arrows in the animation, you are able to move through the various spaces inside each unit. You may also see a 360-degree view of each space by clicking and dragging your cursor left or right.

On July 25th, Council referred the proposal to Add Missing Middle Housing and Simplify Regulations to a Public Hearing.

The Public Hearing is scheduled for Thursday, September 14 at 1:00 pm. The meeting will be convened by electronic means, and in-person attendance is also permitted. You can listen and watch via the City’s website, and can follow @VanCityClerk on X (Twitter) for updates. You may participate by speaking by phone or in person, or by submitting written comments.

Send written comments to Mayor and Council by visiting the project feedback webpage for Public Hearings.

Or by writing to the City of Vancouver using the address:

City Clerk’s Office, 453 West 12th Avenue, Third Floor, Vancouver, BC, V5Y 1V4.

Registration to speak opens Friday, September 1 at 8:30 am, and can be done online or in-person at City Hall between 12:30 and 1:00 pm on the day of the Public Hearing. All spoken and written comments will be publicly accessible on the City of Vancouver’s website with your full name attached. A video recording of the meeting will also be available on the City’s website.

Copies of the final draft by-laws prepared for Council's decision will be available for viewing online via the Council Meeting Agenda webpage starting at 1:00 pm on Friday, September 1, and for in-person viewing from 8:30 am to 5:00 pm on weekdays in the City Clerk’s Office on the 3rd Floor of City Hall.

The staff report to Council containing the final recommendations for new regulations to permit multiplexes as a new missing middle housing option and simplified regulations for other housing options in low density neighbourhoods is now available online here.

For convenience, some of the key appendices to the report can be accessed via the following links (a full list of the appendices can be found on page 16 of the report):

• Summary of Multiplex Regulations
• Multiplex Configuration Option Examples
  
• Summary of Changes to Simplify Regulations
• Engagement Summary
• Summary of By-law and Land Use Documents Amendments

On July 25, Council referred the report’s recommendations to a Public Hearing. The Public Hearing is anticipated to be scheduled in September following the summer Council break. Further information on the date, time and how to sign up to speak to Council or share written comments will be provided once available.

To view the agenda, read the report and watch/listen to the meeting where Council referred the report's recommendations, click here.

Please note that Council will not be making a decision on any changes to zoning regulations until after a Public Hearing is held.

On July 11, staff presented a progress report update to Council on the work to add multiplexes as a new missing middle housing option and to simplify regulations in low density neighbourhoods.You can learn more by reviewing the presentation and report.

At the meeting, Council directed staff to consider changing the zoning classification name for low density areas to R1 Residential Inclusive, to reflect the wider range of housing choice, tenure and lower-cost home ownership options intended in these areas. The full motion can be found in the meeting minutes.

Information is now available regarding the proposed bonus density requirements for multiplexes. Projects will be required to contribute to either public amenities or affordable housing. The three options proposed are:

1. Payment of a fixed-rate floor area-based cash contribution
2. Delivery of one below-market homeownership unit
3. Security of all units as purpose-built rental housing

You can learn about the proposed density bonus contribution requirements by viewing the density bonus update.

Public engagement over the winter showed strong support for both the proposed multiplex concept and changes to simplify and align the current zoning regulations. View a summary of the engagement.

Staff have considered public and industry feedback on the proposed changes to RS zones and have completed further analysis over the past few months to refine the proposal. The refined proposal will be considered by Council in the Fall.

To learn more about why the city needs missing middle housing you can watch this video.

To learn about the refined proposal:

• View the updated multiplex proposal
• View the proposed changes to the RS regulations
  • Note: the proposed updates to simplify RS regulations will apply to some RM and RT districts.
• Register for an online information session on Monday, May 29th
• View the draft menu of RS housing options
  • Note: the RS housing menu shows the range of options that will be possible if Council approves the changes to add missing middle housing and simplify RS regulations.

Please note that staff will not be able to provide advice on options for specific lots until after a Public Hearing. If Council approves the proposed changes to allow multiplexes in RS zones, property owners will be able to book a meeting with staff to explore the new options.

在2023年2月的公眾參與活動中，我們看到公眾對多拼屋概念以及簡化和調整當前分區規則的強烈支持。查看公眾參與活動的摘要。

工作人員考慮了公眾和業內人士對RS區擬議變更的反饋，並在過去幾個月完成了進一步分析，對提案加以修訂。市議會將在秋季對改進提案進行審議。

要了解為什麼這座城市需要更多此類住房，您可以觀看此視頻。您可以單擊視頻的設置並應用繁體中文字幕（隱藏式字幕）。


增建「缺乏的中型屋(missing middle housing)」：多拼屋

• 允許在大多數RS地段上修建包含3-6個住宅單位的多拼屋。
• 標準地段允許4個住宅單位，較大地段允許6個住宅單位，提供100%出租房屋的大地段，允許8個住宅單位。
• 多拼屋的地積比率（FSR）為1.0 FSR。
  • 例如：一塊4,000平方英尺的地段，可建築的面積是4,000平方英尺。（FSR 是建築物的建築面積與地塊面積的比率。）
• 業主將會有許多設計選擇，包括單棟或庭院形式的建築，它們可以全部位於地上或有部分地庫。
• 不要求提供停車空間，但可以在地段後面提供。
• 這類房屋的對象，是想要購買住宅的家庭，平均單位面積大約是1,000平方英尺。
• 為規限因增加住宅單位和建築面積而導致地價升值，多拼屋的申請將需要選擇以下其中一項：
  1. 支付一筆費用（費率將在6月份提供）。
  2. 提供1個低於市場價出售的房屋單位（BC Housing AHOP）。
  3. 提供100%保障市場出租房屋（需有協議）。
     • 有關多拼屋和低於市價的住房選擇（BMHO）的相關費用資訊，將於6月份公佈。

簡化分區規定

市政府正在努力統一所有RS區的要求和標準，為申請人提供清晰明確的資訊，提高審批許可證的效率，並盡可能處理更多新的多拼屋申請。此外，市政府還正在尋找方法鼓勵和支持提供相關房屋選擇，以便更能提高可負擔的、適合居住的房屋，並實現我們的氣候目標。

為了實現這些目標，我們建議推行以下改變：

• 提供一致的建築佈局、高度、用途和建築面積規例。
• 用簡單清晰的規定，代替針對高度、建築面積和所需碼數的複雜計算。
• 取消房屋設計指南，並減少設計規例的數量。
• 允許新建房屋的所有建築面積，都位於地面上（取消地面上的限制）。
• 將新建房屋的地積比率（FSR）從0.70降至0.6。（FSR 是建築物的建築面積與地塊面積的比值。）
• 將後巷屋的FSR從0.16提高至0.25。
• 將地庫的深度從5英尺減至4英尺。
• 將9個RS分區合併為一個RS區（通過上述更改來達成）。

備註：在公開聽證會之前，工作人員暫無法針對特定地點的地段提供任何建議。如果市議會批准建議的更改，允許在RS區中興建多拼屋，業主屆時將可以與工作人員預約會面，討論他們的地段有哪些選擇。.

如果您對這些建議的更改有任何意見，您可以：

發送電郵到：multiplexes@vancouver.ca 給我們

我們會將收到的所有意見匯集，並包含在提交給市議會的推介報告（Referral Report）中。如果推介報告獲得批准，工作人員預計將於今年秋季舉行公聽會。

在2023年2月开展的公众参与活动中，我们看到公众对多拼屋概念以及简化和调整当前分区规则的强烈支持。查看公众参与活动的摘要。

工作人员考虑了公众和业内人士对RS区拟议变更的反馈，并在过去几个月完成了进一步分析，对提案加以完善。市议会将在秋季对修订提案进行审议。

要了解为什么这座城市需要更多此类住房，您可以观看此视频。您可以单击视频的设置并应用简体中文字幕（隐藏式字幕）。

增建“缺乏的中型屋 (missing middle housing)”：多拼屋

• 允许在大多数RS地块上建造包含3-6个住宅单元的多拼屋。
• 标准地块允许4个住宅单元，较大地块允许6个住宅单元，提供100%出租屋的大地块允许8个住宅单元。
• 多拼屋的土地容积率（FSR）为1.0 FSR。
  • 范例：一块4,000平方英尺的地块，可以建造的面积为4,000平方英尺。(FSR 是建筑物的建筑面积与地块面积的比值。）
• 业主将会有许多设计选项，包括独栋建筑或庭院形式建筑，它们可以全部建於地上或有部分地库。
• 不要求提供停车空间，但可以在地块后方提供。
• 该住房面向的是想要购买家庭住宅的家庭，平均住宅面积约为1,000平方英尺。
• 为了限制因增加住宅单元和建筑面积而导致的地价升值，多拼屋申请将需要选择以下选项之一：
  1. 支付一项费用（费率将在6月份提供）。
  2. 提供1个低于市场价出售的房屋单元（BC Housing AHOP）。
  3. 提供100%保障市场租屋（需有协议）。
     • 有关多拼屋和低于市场价的住房选择（BMHO）的相关费用信息，将于6月份公布。

简化分区规定

市政府正在努力使所有RS区要求标准化，为申请人提供清晰明确的信息，提高许可审理效率、并尽可能处理更多新的多拼屋申请。此外，市政府还正在寻找鼓励和支持提供相关住房选择的方式，以便更能提高可负担、适宜居住的房屋，并实现我们的气候目标。

为了实现这些目标，我们建议实施以下改变：

• 提供一致的建筑布局、高度、用途和建筑面积规定。
• 用简单清晰的要求，代替针对高度、建筑面积和所需码数的复杂计算。
• 取消房屋设计指南，并减少设计规范的数量。
• 允许新建房屋的所有建筑面积都位于地面上（取消地面上的限制）。
• 将新建房屋的容积率（FSR）从0.70降至0.6。(FSR 是建筑物的建筑面积与地块面积的比值。）
• 将巷道屋的FSR从0.16提高至0.25。
• 将地下室的深度从5英尺减至4英尺。
• 将9个RS区合并为一个RS分区（通过上述更改来达成）。

备注：在公开听证会之前，工作人员暂无法针对特定地点的地块提供任何建议。如果市议会批准拟议的更改，允许在RS区中兴建多拼屋，业主届时将可以预约与工作人员会面，讨论他们的地块有哪些选择。

如果您对这些拟议的更改有任何意见，您可以：

给我们发送邮件至：multiplexes@vancouver.ca

我们会将收到的所有意见汇总，并包含在提交给市议会的推介报告（Referral Report）中。如果推介报告获得批准，工作人员预计将于今年秋季举行公听会。

Sự tham gia của công chúng trong tháng 2 năm 2023 cho thấy sự ủng hộ mạnh mẽ đối với cả ý tưởng xây nhà đa lập và những thay đổi nhằm đơn giản hóa, điều chỉnh các quy định xây dựng hiện hành. Xem bản tóm tắt ý kiến đóng góp.

Nhân viên đã xem xét ý kiến phản hồi của công chúng và trong ngành về các thay đổi được đề xuất cho khu vực RS, cũng như đã hoàn thành phân tích sâu hơn trong vài tháng qua để tinh chỉnh đề xuất. Đề xuất được tinh chỉnh sẽ được Hội đồng thành phố xem xét vào Mùa thu.

Để tìm hiểu về lý do tại sao thành phố cần nhiều loại nhà ở này hơn, bạn có thể xem video này. Bạn có thể nhấp vào cài đặt của video và áp dụng phụ đề (phụ đề chi tiết) cho tiếng Việt.

Bổ sung các thể loại nhà ở tầm trung Còn thiếu: Nhà đa lập

Cho phép nhà nhiều căn gồm 3-6 căn hộ tại hầu hết các lô đất trong khu vực RS.

• Cho phép nhà đa lập gồm 3-6 căn hộ tại hầu hết các lô đất trong khu vực RS.
• Cho phép xây 4 căn hộ trên một lô tiêu chuẩn, 6 căn hộ trên các lô lớn hơn và 8 căn hộ trên các lô lớn với mục đích cung cấp 100% căn hộ cho thuê.
• Hệ số Sử dụng Đất (FSR) tối đa cho một ngôi nhà đa lập là 1.0 FSR.
  • Ví dụ: một lô đất có diện tích 4.000 feet vuông được phép xây dựng 4.000 feet vuông. (FSR là diện tích sàn của tòa nhà so với diện tích của lô đất.)
• Có nhiều tùy chọn thiết kế, bao gồm một ngôi nhà hoặc hai hoặc nhiều nhà xung quanh sân trong, và tất cả diện tích xây dựng trên mặt đất hoặc có thể có tầng hầm.
• Bãi đỗ xe không bắt buộc nhưng có thể được xây ở phía sau lô đất.
• Loại gia cư này hướng tới các gia đình muốn mua nhà, với diện tích trung bình của mỗi căn hộ khoảng 1.000 feet vuông.
• Để hạn chế tăng giá trị đất do việc tăng mật độ xây dựng và mật độ căn hộ , các đơn xin phép xây nhà đa lập sẽ cần chọn một trong những lựa chọn sau đây
  1. Trả phí (số tiền sẽ được cung cấp vào tháng 6).
  2. Cung cấp 1 căn hộ có giá trị sở hữu thấp hơn giá thị trường (BC Housing AHOP-Chương trình AHOP của Cơ Quan Gia Cư BC).
  3. Cung cấp 100% gia cư đảm bảo cho thuê (yêu cầu phải có thỏa thuận)
     • Thông tin liên quan đến các khoản phí đối với nhà đa lập và Tùy chọn Gia cư Giá thấp hơn Thị trường (Below Market Housing Option - BMHO) sẽ được cung cấp vào tháng 6.

Giản lược Quy định xây dựng

Thành phố đang làm việc để tiêu chuẩn hóa các yêu cầu ở các khu vực RS, tăng sựrõ ràng đối với người nộp đơn, cải thiện hiệu suất cấp phép và tạo tiền đề xây dựng các nhà đa lập mới. Ngoài ra, thành phố đang tìm cách khuyến khích và hỗ trợ các lựa chọn nhà ở phù hợp nhằm đáp ứng các mục tiêu cải thiện khả năng chi trả-sinh sống và giải quyết các mục tiêu khí hậu.

Nhằm đáp ứng các mục tiêu này, những thay đổi sau đây được đề xuất:

• Cung cấp các quy định nhất quán về vị trí, chiều cao, mục đích sử dụng và diện tích sàn.
• Thay thế các tính toán phức tạp về chiều cao, diện tích sàn và yêu cầu sân bãi bằng các yêu cầu đơn giản, rõ ràng.
• Loại bỏ các hướng dẫn thiết kế cho các căn nhà và giảm số lượng quy định thiết kế.
• Cho phép toàn bộ diện tích sàn của căn nhà mới được xây dựng trên mặt đất (loại bỏ các hạn chế diện tích sàn trên mặt đất).
• Giảm diện tích của căn nhà mới từ 0.70 Hệ số Sử dụng Đất (FSR) xuống còn 0.6 FSR. (FSR là diện tích sàn của tòa nhà so với diện tích của lô đất.).
• Tăng diện tích của nhà trong ngõ (laneway) từ 0.16 FSR lên 0.25 FSR.
• Giảm độ sâu của tầng hầm từ 5 feet xuống còn 4 feet.
• Kết hợp 9 khu vực RS thành một khu vực RS duy nhất (thực hiện bằng các thay đổi nêu trên).

Lưu ý: Nhân viên sẽ không thể cung cấp lời khuyên về các lô đất cụ thể cho đến sau Phiên điều trần Công khai. Nếu Hội đồng thành phố phê chuẩn các thay đổi đề xuất cho phép xây dựng nhà đa lập trong khu vực RS, chủ sở hữu bất động sản sẽ có thể xin gặp để tìm hiểu các phương án đối với lô đất của họ.

Nếu quý vị có ý kiến về các thay đổi được đề xuất này, quý vị có thể:

Gửi email cho chúng tôi tới địa chỉ multiplexes@vancouver.ca

Tất cả các ý kiến nhận được sẽ được tóm tắt và đưa vào trong Báo cáo cho Hội đồng. Nếu Báo cáo được phê duyệt, nhân viên dự kiến sẽ tổ chức Phiên điều trần Công khai vào Mùa thu này.